但由于國內融資渠道單一，退出機制不足，導致產業資本躊躇不前。所以，資產證券化近兩年來在數據中心投資行業內呼聲甚高。
2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），正式啟動基礎設施領域的公募REITs試點工作。根據《通知》，基礎設施REITs（不動產投資信托基金）將著重關注新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發七大領域。作為新基建時代重要基礎設施的數據中心，自然也囊括其中。那么，哪些數據中心項目適合REITs呢？
數據中心REITs和地產大有不同
回答問題之前，我們先簡單梳理一下數據中心項目的特性。在這里，我們不妨拿REITs比較成熟的商業地產與之比較。眾所周知，數據中心和商業地產類似，都屬于重資產，甚至被戲稱為“數字地產”，但兩者卻還有很大不同。比如傳統地產必然選擇鬧市區，而數據中心建設卻不盡然。
首先，數據中心具有明顯的計算力需求導向特性。在區位選擇方面，對基礎條件的要求近乎苛刻，必須全面考慮氣候、供配電水平和網絡資源等要素。與此同時，還需要很多生態上下游的行業支持，比如服務器，空調，發電機等。另外，核心半導體器件發熱量巨大，數據中心功率密度高達300-2000W/m2，是普通商業地產的幾十倍。制冷和電力接入是機柜運行的重要環節，因此專業數據中心在選址時多傾向于規劃在年均溫低、水電資源豐富（冷卻/發電用）的地區。此外，不同下游業務對數據傳輸和網絡跳轉時延的要求不同，因此數據中心在選址時同樣需要考慮與骨干網節點的物理距離（通常不超過40公里，極限在100公里左右），比如北京周圍的廊坊，固安，以及上海的蘇州，南通等。但是那些以存儲冷數據為主，或者處理對時延要求不敏感業務的機房則不在此列，比如快手的烏蘭察布數據中心......
其次，在固定資產與建設成本的構成上，數據中心也和商業地產不同。前者一般選擇郊區或者環一線城市，土建成本占比相對較低（15-30%），但機電成本和對建設方的相關能力要求甚高，而商業地產則首選市中心核心地段。
第三，商業地產在建設方面以大眾標準化為主，而數據中心由于對建筑的承重、層高、甚至制冷散熱方式需求多樣，因此很多都需要定制化。另外，做為核心設備的服務器也需要按照一定周期進行更新（3-5年），因此形成了一種長期成本。
所以數據中心的價值核算要比傳統商業地產復雜很多，一般用固定資產/總資產來衡量數據中心資產相關價值在整個資產負債表中的比重。國內數據中心資產比較純的數據港，其(固定+在建)/總資產比例此前維持在60%以上，2019年達到74%，絕對值自2015年的6.1億元增長到2019年的27.74億元。光環新網維持在40%以上，2019年固定+在建達到了53.3億元。
為了解決數據中心普遍重資產且需要大規模資本開支的行業現狀，必須要有持續優惠的融資渠道。因此，REITs在海外發展較快，在我國雖然尚處起步階段，但未來前景也相當可期。
日前，證監會公司債券監管部主任陳飛在上海的一次活動上發表講話稱，REITs投資本質上兼具固定收益和股票的特征，相當于在資本市場、不動產價格、租金體系甚至利率市場之間構筑了一道橋梁，并彼此影響、相互平衡?；A設施公募REITs作為股票、債券、現金之外新的大類資產配置方向，為投資者提供了具有高收益風險比、組合分散化、良好流動性的長期投資工具。證監會、滬深交易所和相關證監局正在與國家發改委及相關部門做好公募REITs試點項目的推薦和篩選，部分省、市發改委已陸續啟動項目申報工作，項目近期將上報國家發改委。
資本將重點關注產權與運營權同主體項目
通常來說，在數據中心行業有兩種產權關系。一種是項目初始階段，不動產權和運營權分屬不同主體。運營方以租賃的形式獲得機房使用權。這種模式在云計算頭部企業當中較為普遍。以阿里云為例，其機房多以8+2模式為主，即阿里云負責解決土地產權問題，第三方服務商則負責機房建設和后期運維。建成之后8年內，阿里云以租賃的方式向第三方服務商支付租金，而2則是8年后雙方根據成本和利益決定是否續租2年。第二種是，不動產權和運營權自開始即歸屬同一主體，運營方享有不動產的收益權，同時以專業化的建設、托管、運維等服務收取服務費。兩者收益的差異是不動產的未來現金流。根據對產權關系與現金流的分散要求，第二種模式更適合做基礎設施REITs的基礎資產。
特別是對于那些有資產，卻資金不足的數據中心企業而言，REITs的價值更大。由于配售比例很低，通常為20%，因此REITs可以讓企業在增加機柜規模的同時不必擔心債務過分增加，還能夠提升資金效率，從而實現較好的輕資產運營。事實上鵬博士的邏輯與此有異曲同工之妙。總之，REITs有助于盤活資本市場的存量資金，同時幫助數據中心企業持續受益。
招商分析師余俊認為，數據中心REITs有望獲得長線資金追捧。根據國內REITs發行條件，自有土地/長期租賃土地（大概率）自建的企業有望優先受益。
后記：關注投資機遇也要警惕行業風險
雖然行業前景一片大好，REITs價值也日益凸顯，但對于資本而言，仍然需要注意數據中心可能潛藏的風險。關于這一點，主要是行業早期容易出現的盲目投資現象。2020年，全國各地都掀起了數據中心建設熱潮，但上架率卻成為了一個非常敏感的問題。具體來說，當下除了云計算服務商定制的數據中心上架率能夠達到100%以外，一線城市的存量數據中心上架率普遍在70%-75%，三四線城市甚至很多都在15%。那么，新建數據中心難免在未來會出現大量空置，并導致價格戰，最終形成項目爛尾。這會在很大程度上影響數據中心REITs的收益率。
除此之外，對于用戶而言，單純的托管服務已經不能滿足其需求。服務商必須有能力在單純機柜出租的基礎上，幫助其解決更為復雜的業務架構問題，比如提供全面的IT規劃，甚至是上云，管云等服務。Equinix的“互聯架構”發展策略即是很好的體現，盡管其托管業務仍占大頭，但附加服務的收入近些年來增長明顯。不過在國內，很多中小型第三方數據中心服務商并不具有這樣的能力，很難服務中大型客戶，導致其ARPU并不具有競爭優勢。中國數據中心市場未來必然會出現客戶和資源向頭部服務商集中的趨勢。因此，從資本的角度來看，應該把精力更多投向擁有較高收益率、合法合規、且具備持續運營能力的優質資產。
